A Convenção é um documento subsidiário e complementar a toda legislação em vigor no País, destinada somente a normatizar situações específicas. Tudo o que importa em restrição de uso das unidades autônomas deve ser elaborado com muita cautela e conhecimento, sem prejudicar o direito dos coproprietários, sob pena de, quanto à restrição, tornar a Convenção inaplicável. Vejamos o que diz a jurisprudência: A Convenção Condominial, emanada da vontade dos comunheiros, é a lei interna e deve ser observada por todos. Mas é, igualmente, inegável que suas disposições devem guardar um mínimo de bom senso, para não se afastarem dos princípios fundamentais do direito como, por exemplo, o de propriedade, que assegura do “dominus” o uso, gozo e disponibilidade da coisa – Código Civil, art. 524 – desde que não malferidos os direitos de vizinhança, relativos à segurança, ao sossego e à saúde dos vizinhos – Código Civil, art. 554. ADCOAS, 114.290/87.

A Lei 4.591/64 traz no Cap. II Art. 9º, itens fundamentais e obrigatórios à Convenção, que, somados às particularidades de cada 11 edifício, como utilização de garagens, execução de reformas, aplicação de penalidades, observações sobre barulho, presença de animais e outras, torna-se um documento de indiscutível importância. Discutida criteriosamente e aprovada por, no mínimo 2/3 (dois terços) dos Condôminos, deve ser registrada no mesmo Cartório de Registro de Imóveis em que a incorporação foi registrada. O registro não tem caráter constitutivo, mas publicístico, isto é, para tornar pública as suas disposições. A partir daí, como Lei Particular do Prédio, torna-se obrigatória a obediência por todos os ocupantes das unidades autônomas, proprietários e inquilinos. A inexistência da Convenção não desobriga o Condômino de pagar as despesas do Condomínio.

A Convenção, como Lei específica de um Condomínio, não é um documento definitivo, pode ser alterada na medida que novas questões de interesse coletivo forem surgindo. As cláusulas podem ser modificadas no todo ou em parte. Para isso, se Convenção presente não determina o quórum para as alterações, a Lei 4.591/64 é soberana, exigindo 2/3 (dois terços) de votos favoráveis a qualquer mudança na Convenção existente.

A infraestrutura de um condomínio é formada pelo conjunto de grades, portões, muros, cercas, guaritas, enfim toda a estrutura fixa e não eletrônica de contenção de ameaças.

A iluminação é uma excelente ferramenta, muitas vezes negligenciada em projetos de segurança, principalmente no que diz respeito à detecção e dissuasão de intrusos. Por ter um custo relativamente baixo e manutenção simples, um projeto de iluminação adequado é um eficaz aliado de todos os processos de segurança patrimonial.

Existem centenas de milhares de combinações de tipos e características de equipamentos eletrônicos que podem ser utilizadas nestas ocasiões, e dentre os principais sistemas de apoio eletrônico estão:

Sistema de alarmes/Monitorados via Smarhphone

Sistema de CFTV/Monitorados via Smartphone

Sistema de controle de acesso/Abertura via Smartphone

O conjunto de procedimentos fará a complementação dos demais subsistemas, de forma a criar um amálgama e aumentar a sinergia entre eles.

Recentemente, a Lei 14.309/22 alterou o Código Civil para possibilitar a conversão das assembleias condominiais em sessões permanentes, além de permitir a convocação, realização e deliberação de quaisquer modalidades de assembleia por forma eletrônica ou híbrida.

Desde 2018, por meio da Lei 13.777/18, já havia permissão para assembleias condominiais virtuais, a qual incluiu no Código Civil o dispositivo normativo (artigo 1.358-Q, VIII), pelo qual, quando um condomínio edilício adotar o regime de multipropriedade, o seu regimento interno deverá prever a “realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico”.

Em 2020, por conta da pandemia de Covid-19 que assolou o mundo, a realização de assembleias virtuais foi excepcionalmente permitida até 30 de outubro daquele ano pela Lei 14.010/20, que instituiu normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de direito privado. Encerrado o período previsto, porém, não havia mais amparo legal para essa possibilidade, salvo previsão expressa na convenção de condomínio.

A inovação legislativa mudou o cenário e abriu a possibilidade definitiva de realização de assembleias virtuais ou híbridas, desde que essas modalidades não sejam vedadas pela convenção do condomínio e que os condôminos tenham garantidos os direitos de voz, de debate e de voto, mantendo-se um ambiente no qual todos os participantes possam deliberar, mesmo de forma virtual. Sendo assim, uma vez adotada a forma eletrônica ou híbrida de realização da assembleia, o condomínio deverá fazer constar essa informação no instrumento de convocação, além de informar as instruções de acesso, manifestação e forma de coleta de votos.

Para fins de condução da assembleia, os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados aos participantes de forma física ou eletrônica, e a ata deverá ser lavrada também de forma eletrônica, mas somente após a somatória e divulgação de todos os votos, momento em que será encerrada a reunião. Além disso, da mesma forma que as assembleias presenciais, as virtuais ou híbridas deverão observar os quóruns mínimos legais e convencionais para suas instalações e deliberações.

Os condôminos poderão deliberar pela inclusão, no regimento interno, de regras complementares relativas às assembleias eletrônicas, mediante aprovação da maioria simples em assembleia convocada para essa finalidade. Sobre esse aspecto, uma fonte de inspiração é a Instrução Normativa DREI 79/20, que traz ótimas regras de operacionalização de assembleias digitais, possivelmente utilizadas pelos condomínios.

Crédito: Universo Condomínio